Preguntas Frecuentes — EnTuZona

## ¿Qué es EnTuZona? EnTuZona es una **inmobiliaria digital** con sede en Bogotá, Colombia. Nos especializamos en la compra, venta y arriendo de inmuebles residenciales y comerciales. Combinamos tecnología con atención personalizada para que el proceso sea más transparente, rápido y seguro. --- ## ¿Qué documentos necesito para comprar un inmueble? Para comprar un inmueble en Colombia necesitas:\n\n- **Cédula de ciudadanía** o cédula de extranjería\n- **Certificado de ingresos** o declaración de renta (si aplica)\n- **Carta de aprobación de crédito** (si compras con financiación)\n- **Extractos bancarios** de los últimos 3 meses\n\nSi compras con crédito hipotecario, el banco te pedirá documentos adicionales como historia laboral y referencias. --- ## ¿El avalúo de un apartamento se calcula sobre el área privada o el área construida? En Colombia, el avalúo de inmuebles en propiedad horizontal (apartamentos, oficinas) se calcula sobre el *área privada construida*. Las zonas comunes no se valoran de forma individual: su valor ya está reflejado en el precio por metro cuadrado del sector. Es clave verificar el área privada en la escritura antes de fijar el precio de venta. --- ## ¿Cuáles son los gastos notariales en una compraventa? Los gastos notariales aproximados en Colombia para 2026 en una compraventa de inmueble son: **Gastos del VENDEDOR (aproximados):** - Retención en la fuente: 1% del valor de venta - 50% de derechos notariales: ~0.27% del valor de venta - Certificado de tradición y libertad: ~$25.000 COP - Paz y salvos (administración, predial, valorización) **Gastos del COMPRADOR (aproximados):** - Impuesto de registro (beneficencia): 1% del valor de venta - 50% de derechos notariales: ~0.27% del valor de venta - Gastos del crédito hipotecario (si aplica): estudio de crédito, avalúo, seguro **Ejemplo aproximado para un inmueble de $500 millones:** - Vendedor paga aprox: $6.350.000 - Comprador paga aprox: $6.350.000 IMPORTANTE: Estos porcentajes son aproximados y pueden variar según el municipio, el tipo de inmueble y la situación fiscal de cada persona. Siempre se deben validar con tu asesor de EnTuZona antes de la negociación. --- ## ¿Cuáles son los pasos para vender mi inmueble con EnTuZona? El proceso tiene **6 pasos principales**:\n\n1. **Contacto inicial** — Nos cuentas sobre tu inmueble y tus expectativas de precio.\n2. **Visita y valoración** — Un asesor visita el inmueble para tomar fotos profesionales y hacer una valoración comercial.\n3. **Publicación** — Publicamos en portales inmobiliarios, redes sociales y nuestra web.\n4. **Visitas con interesados** — Coordinamos y acompañamos las visitas de los posibles compradores.\n5. **Negociación y promesa** — Mediamos la negociación y elaboramos la promesa de compraventa.\n6. **Escrituración** — Acompañamos todo el proceso de firma en notaría hasta la entrega del inmueble. --- ## ¿Cuánto cobra EnTuZona de comisión por venta? La comisión estándar por venta es del **3% sobre el valor de la venta** + IVA. Esta comisión cubre todo el proceso: publicación del inmueble, marketing digital, acompañamiento legal, negociación con compradores y acompañamiento hasta la escrituración.\n\nEn casos de inmuebles de alto valor o condiciones especiales, la comisión puede negociarse. --- ## ¿Quién paga los gastos de escrituración? Los gastos de escrituración se dividen así (porcentajes aproximados 2026): **El vendedor paga:** - 50% de los derechos notariales (~0.27%) - Retención en la fuente (1%) - Certificado de tradición y libertad - Paz y salvo de administración, predial y valorización **El comprador paga:** - 50% de los derechos notariales (~0.27%) - Impuesto de registro / beneficencia (1%) - Gastos del crédito hipotecario (si aplica): estudio de crédito, avalúo, seguros Estos valores son aproximados y pueden variar según el municipio y la situación de cada negociación. Tu asesor de EnTuZona te ayudará a calcular los gastos exactos para tu caso. --- ## ¿Cuánto tiempo toma vender un inmueble? El tiempo promedio depende del tipo de inmueble y el precio:\n\n- **Apartamentos** en zonas de alta demanda: 2 a 4 meses\n- **Casas**: 3 a 6 meses\n- **Locales y oficinas**: 4 a 8 meses\n\nFactores como el precio competitivo, la ubicación y el estado del inmueble influyen directamente en el tiempo de venta. Con nuestro marketing digital, buscamos reducir estos tiempos. --- ## ¿En qué zonas de Bogotá opera EnTuZona? Recibimos inmuebles en **casi toda Bogotá**, pero estamos especialmente enfocados en las localidades de **Usaquén, Suba y Chapinero**. Dentro de estas localidades manejamos barrios como: - Mazurén, Colina, Niza, Cedritos - Rosales, Chicó, Santa Bárbara, Cabrera, El Nogal - Alhambra, Pasadena, Puente Largo - Y barrios aledaños También cubrimos municipios cercanos como Chía, Cajicá, Cota, Zipaquirá y La Calera. Si tienes dudas sobre si tu barrio aplica, contáctanos. --- ## ¿Cuánto cobra EnTuZona de comisión por arriendo? La comisión por arriendo es equivalente a **un canon de arrendamiento + IVA** (el primer mes). Esto cubre la búsqueda de arrendatarios, estudio de crédito, elaboración del contrato y entrega del inmueble. Recibimos inmuebles en arriendo desde **$2.5 millones** de canon mensual en adelante. --- ## ¿Puedo comprar un inmueble con crédito hipotecario? Sí. La mayoría de nuestros clientes compran con **crédito hipotecario**. Los bancos en Colombia financian hasta el **70% del valor del inmueble** para vivienda usada y hasta el **80%** para vivienda nueva (VIS).\n\nNosotros te acompañamos en el proceso de solicitud del crédito y coordinamos con el banco los tiempos de desembolso. --- ## ¿Qué gastos debo pagar por comprar una propiedad en Colombia? El comprador paga el *50% de los gastos notariales* de la escritura (aprox. 0.27% del valor) y el *100% del impuesto de registro y beneficencia* (entre 1.67% y 2% del valor del inmueble). Si hay crédito, también asume los gastos de la hipoteca. Todo se paga el día de la firma, directamente en la notaría. Los porcentajes pueden variar según la notaría y la normativa vigente. --- ## ¿Qué es un contrato de separación? El **contrato de separación** es el primer paso formal cuando un comprador decide adquirir un inmueble. Funciona así:\n\n- El comprador deposita el **1% del precio de cierre** como señal de compromiso\n- Este contrato **separa el inmueble** del mercado, es decir, se retira de publicación\n- Se establecen los plazos para firmar la promesa de compraventa\n\nEs un mecanismo que protege tanto al comprador como al vendedor, dando seriedad y formalidad a la negociación. --- ## ¿Cuáles son los pasos para comprar un inmueble con EnTuZona? El proceso de compra se divide en **3 etapas principales**:\n\n1. **Contrato de separación** — El comprador deposita el 1% del precio como señal. El inmueble se retira del mercado.\n2. **Promesa de compraventa** — Se firma el documento legal que compromete a ambas partes con fechas, condiciones y penalidades.\n3. **Escrituración y entrega** — Se firma en notaría la escritura pública y se hace la entrega física del inmueble.\n\nNuestro equipo te acompaña en cada etapa, desde la primera visita hasta la entrega de llaves. --- ## ¿Qué debo tener listo antes de visitar un inmueble? Antes de agendar una visita, es importante que tengas claro lo siguiente:\n\n1. **¿El inmueble se ajusta a tus necesidades?** — Revisá las características publicadas (ubicación, tamaño, precio) para confirmar que te funciona.\n2. **¿En cuánto tiempo piensas concretar la compra?** — Idealmente menos de 3 meses.\n3. **¿Cómo vas a pagar?**\n - Crédito hipotecario **aprobado**\n - Recursos propios\n - Producto de la venta de otro inmueble (ya vendido)\n\nTener crédito aprobado o recursos disponibles agiliza mucho el proceso y te permite hacer una oferta con mayor respaldo. --- ## ¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor? En una venta, la comisión la paga el **vendedor** (propietario del inmueble). El comprador no paga comisión a la inmobiliaria.\n\nEn un arriendo, la comisión la paga el **propietario** (arrendador). --- ## ¿Cómo puedo contactar a EnTuZona? Puedes contactarnos por:\n- **WhatsApp**: +57 305 320 8752\n- **Página web**: [entuzona.com.co](https://entuzona.com.co/contacto)\n- **Instagram**: [@entuzonabog](https://www.instagram.com/entuzonabog/)\n\nNuestro equipo responde en horario de lunes a sábado, de 8:00 a.m. a 6:00 p.m. --- ## ¿Qué gastos paga el vendedor de un inmueble? El vendedor paga el *50% de los gastos notariales* (aprox. 0.27% del valor) y la *retención en la fuente*: 1% del precio de venta para personas naturales (2.5% si el negocio supera aprox. $685 millones). La retención se descuenta en la notaría el día de la firma y es un anticipo del impuesto de renta. Consulta con tu contador el impacto en tu declaración de renta. --- ## ¿Qué pasa el día de la captación del inmueble? El día que nuestro asesor visita tu inmueble para captarlo, se realizan las siguientes verificaciones:\n\n- **Estado del edificio o copropiedad** — Se revisa que esté en buenas condiciones de mantenimiento\n- **Calidad del inmueble** — Se evalúa si cumple los estándares para publicación\n- **Precio sugerido** — Con base en el estudio de mercado y la inspección visual, te sugerimos un precio competitivo\n- **Registro fotográfico** — Se toman mínimo 10 fotos profesionales y videos del inmueble\n\nSi todo está en orden, el propietario firma el acuerdo comisional y procedemos con la publicación y el marketing digital. --- ## ¿Qué tipo de inmuebles NO reciben en EnTuZona? En EnTuZona tenemos criterios claros para garantizar un servicio de calidad. **No recibimos** inmuebles que: - Tengan un precio de venta inferior a **$350 millones** - Tengan un canon de arriendo inferior a **$2.5 millones** - Estén **fuera de nuestra zona de cobertura** - Sean inmuebles **vacacionales** - Tengan **fallas estructurales** - Tengan **limitaciones jurídicas** (embargos, sucesiones sin resolver, etc.) - Estén en edificios con **falta de mantenimiento** evidente - Sean de **4to piso en adelante sin ascensor** - Tengan un precio por encima del **valor real de mercado** - El propietario no esté dispuesto a firmar el **acuerdo comisional** Si no estás seguro de si tu inmueble aplica, escríbenos y con gusto te orientamos. --- ## ¿Cuánto se demora una compraventa cuando el pago es de contado? Entre *4 y 7 días hábiles* hasta tener la escritura firmada, y entre *20 y 45 días hábiles* adicionales para el registro. El proceso: la notaría elabora la minuta (1 a 3 días hábiles), se firma y se pagan los gastos, la notaría entrega la escritura para registro (3 a 4 días hábiles) y finalmente se actualiza el certificado de tradición y libertad. --- ## ¿Cuánto se demora una compraventa con crédito hipotecario? En promedio *un mes y medio* desde que el banco recibe los documentos hasta el desembolso. Las etapas: avalúo bancario (aprox. 5 días hábiles), estudio de títulos (aprox. 5 días hábiles), escrituración y firma, y registro y desembolso (30 a 45 días hábiles). En EnTuZona acompañamos cada etapa para que ninguna se frene. --- ## ¿Cuánto tarda el desembolso de un crédito del Fondo Nacional del Ahorro (FNA)? Entre *4 y 6 meses* desde la radicación hasta el desembolso, frente al mes y medio de un banco tradicional. Por eso, si tu comprador tiene crédito FNA, la promesa de compraventa debe pactar plazos holgados para evitar incumplimientos. Es uno de los puntos que más negocios tumba cuando no se prevé. --- ## ¿EnTuZona trabaja con agentes externos? Sí, pero bajo condiciones específicas. Para agentes inmobiliarios externos:\n\n- Solo compartimos **tercería al 1%** del valor de la venta\n- **No compartimos arriendos** con terceros\n\nSi eres agente externo y tienes un cliente interesado en uno de nuestros inmuebles, contáctanos para coordinar. --- ## ¿Es prudente firmar escrituras si no me han pagado la totalidad del inmueble? Solo es recomendable cuando hay un *banco de por medio* (crédito hipotecario o leasing habitacional). El banco desembolsa contra el certificado de tradición actualizado con la hipoteca y el traspaso registrados, y al firmar la escritura contrae una obligación de pago con el vendedor. Con compradores persona natural, dejar saldos pendientes sin acompañamiento jurídico es un riesgo que no aconsejamos. --- ## ¿Cuándo debo entregar el inmueble: al firmar escrituras o al recibir el pago total? Por costumbre comercial en Colombia, el inmueble se entrega cuando se verifica el *pago del 100% del precio*. Sin embargo, cuando hay crédito, los bancos exigen que la escritura diga que la entrega se hace el día de la firma. Si vas a entregar antes de recibir el pago completo, hazlo con acompañamiento jurídico que blinde la operación. --- ## ¿Es legal firmar una promesa de compraventa o un otrosí por DocuSign? Sí. La *Ley 527 de 1999* (reglamentada por el Decreto 2364 de 2012) le da a la firma electrónica la misma validez jurídica que la firma manuscrita. Plataformas como DocuSign, ZapSign o Adobe Acrobat Sign son cada vez más usadas en el sector inmobiliario colombiano. El documento debe tener revisión jurídica y deben validarse las identidades de las partes. La promesa de compraventa debe constar siempre por escrito para ser válida. --- ## ¿La inmobiliaria puede cobrar la publicidad, fotos y videos aparte de la comisión del 3%? No es lo usual. En Colombia, las inmobiliarias incluyen fotografía, video, edición y publicidad dentro de la *comisión del 3%*, que solo se paga si el negocio se cierra. Existen servicios alternativos donde pagas el material por anticipado y atiendes tú mismo a los interesados, pero asumes toda la comercialización. En EnTuZona todo está incluido en la comisión. --- ## ¿Debo entregar los documentos de mi inmueble a la inmobiliaria antes de cerrar un negocio? Sí, y es señal de seriedad que te los pidan. Los documentos de un inmueble son de *carácter público*, y una inmobiliaria profesional revisa el estado jurídico y técnico (metraje, limitaciones, gravámenes) *antes* de contactar al primer cliente. Así se evita que un negocio listo se caiga por un problema que nadie revisó a tiempo. --- ## ¿Cuánto cobra una inmobiliaria de comisión por vender un inmueble en Bogotá? La comisión la paga el vendedor (propietario del inmueble). La comisión estándar es del *3% del precio de venta*, pagada por costumbre en dos cuotas iguales: la primera a la firma de la promesa de compraventa y la segunda a la firma de la escritura. Esta comisión cubre publicidad, registro fotográfico y de video, gestión de visitas, negociación y acompañamiento jurídico-documental durante todo el proceso. --- ## ¿Qué documentos necesito para vender mi casa o apartamento? Los básicos son: *certificado de tradición y libertad* reciente, *escritura pública*, *recibo del impuesto predial* del año en curso, *paz y salvo de administración* (si es propiedad horizontal), paz y salvo de valorización y cédula del propietario. Si hay hipoteca vigente, también la certificación del saldo de la deuda con el banco. --- ## ¿Qué requisitos piden para arrendar un apartamento en Colombia? En general: *ingresos demostrables de al menos dos veces el canon* de arrendamiento, documentos de identidad, certificación laboral o de ingresos, extractos bancarios y un respaldo que puede ser un codeudor con finca raíz o la aprobación de una *póliza o afianzadora* que estudia tu perfil. Los requisitos exactos varían según la aseguradora o inmobiliaria. --- ## ¿Qué es un codeudor y cuándo lo necesito para arrendar? Un codeudor es una persona que *responde solidariamente* por el pago del arriendo si el arrendatario incumple. Tradicionalmente se exige que tenga finca raíz libre de hipotecas. Hoy muchas inmobiliarias lo reemplazan por *pólizas de arrendamiento o afianzadoras*, que estudian los ingresos del arrendatario y aseguran el pago del canon sin necesidad de codeudor. --- ## ¿Qué es el certificado de tradición y libertad y cómo lo obtengo? Es el documento que muestra la *historia jurídica completa de un inmueble*: propietarios, hipotecas, embargos, afectaciones y limitaciones. Lo expide la Superintendencia de Notariado y Registro y se descarga en línea desde certificados.supernotariado.gov.co con el número de matrícula inmobiliaria. Para cualquier negocio, debe estar actualizado (idealmente con menos de 30 días de expedición). --- ## ¿Qué es una promesa de compraventa y qué son las arras? La promesa de compraventa es el *contrato donde comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura* en una fecha y notaría definidas, fijando precio, forma de pago y entrega. Las arras son la suma que se entrega como garantía (usualmente entre el 10% y el 30%): si una parte incumple, las pierde o debe devolverlas dobladas, según lo pactado. Recomendamos siempre revisión jurídica antes de firmar. --- ## ¿Quién paga el impuesto predial el año en que se vende el inmueble? Ante el Distrito, el responsable es *quien figure como propietario a 1 de enero* de ese año, y el predial debe estar pago para poder escriturar. En la práctica, las partes suelen pactar en la promesa un pago proporcional al tiempo que cada uno disfruta el inmueble durante el año. Lo importante es dejarlo escrito para evitar discusiones. --- ## ¿El comprador me pide pagar el impuesto predial a prorrata? ¿Es normal? Sí, es una práctica común y un acuerdo válido. Por costumbre comercial, el *propietario paga el predial completo* para tener el inmueble al día a la firma de la promesa, y se pacta que el comprador *reintegre la proporción* desde el día de entrega hasta el 31 de diciembre del año en curso. Esta liquidación la hace el broker inmobiliario. Es un acuerdo privado entre las partes, no una norma legal: debe quedar escrito en la promesa. --- ## ¿Qué pasa con el inventario en la entrega de un inmueble? La entrega se formaliza con un *acta de entrega e inventario* firmada por ambas partes, donde se deja constancia del estado del inmueble, los acabados, los equipos que se incluyen (cortinas, electrodomésticos, etc.) y las lecturas de los servicios públicos. Este documento protege tanto al que entrega como al que recibe, y en arriendos es la base para la devolución del inmueble. --- ## ¿Cuánto cuesta el avalúo bancario y quién lo paga? El avalúo que exige el banco para aprobar un crédito hipotecario *lo paga el comprador* (el solicitante del crédito) y su costo depende del valor y tipo de inmueble; en Bogotá suele estar entre $300.000 y $800.000 COP aprox. El banco lo agenda con peritos autorizados y el resultado tarda alrededor de 5 días hábiles. Las tarifas varían según el banco y el perito. --- ## ¿Qué es la afectación a vivienda familiar y cómo se levanta para vender? Es una protección legal (*Ley 258 de 1996*) que recae sobre la vivienda del núcleo familiar: el inmueble *no se puede vender ni hipotecar sin la firma de ambos cónyuges*. Para vender, ambos deben comparecer a la escritura levantando la afectación. Si está vigente en el certificado de tradición, hay que preverlo desde la promesa para no frenar el negocio. --- ## ¿Cuáles son los estados civiles válidos en una escritura? "Viuda" no se usa como estado civil en escrituras: en este caso sería *soltera (por viudez)*, especificando si tiene o no unión marital de hecho. Los estados civiles válidos son: - Soltero(a) sin unión marital de hecho - Soltero(a) con unión marital de hecho - Casado(a) con sociedad conyugal vigente - Casado(a) con sociedad conyugal disuelta y liquidada Declarar mal el estado civil puede frenar el registro o generar problemas jurídicos.